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Thème II - L'hypothèque judiciaire

TRAVAUX DIRIGÉS, L III, DROIT DES SÛRETÉS, 2015-2016

THÈME II - L'HYPOTHÈQUE JUDICIAIRE

      I.            Rappel de la définition de l'hypothèque

L’hypothèque est l’unique sûreté immobilière consacrée par l’AUS. Elle y est définie, à l’article 190, comme « l'affectation d'un immeuble déterminé ou déterminable appartenant au constituant en garantie d'une ou plusieurs créances, présentes ou futures à condition qu'elles soient déterminées ou déterminables ». De cette définition, il ressort que :

 

  • L’assiette de l’hypothèque doit être déterminée ou déterminable : l’hypothèque est une sûreté spéciale, elle n’affecte pas en principe tous les immeubles du constituant. Précisément, elle ne porte que sur les immeubles désignés dans la convention, lesquels doivent donc en principe exister au moment de la signature de la convention. Cette règle vise à préserver le crédit du débiteur en particulier ou du constituant en général. La conséquence est qu’en cas de non-paiement de la dette, le créancier ne doit se prévaloir d’un droit de préférence que sur les immeubles ayant été affectés par convention à la garantie de sa créance.
  • L’immeuble objet de l’hypothèque doit appartenir au constituant : l’hypothèque est un acte de disposition en ce qu’elle constitue au profit du créancier un droit réel accessoire, mais aussi et surtout, en ce qu’elle peut être réalisée en cas de défaillance du débiteur. Ainsi, seul le propriétaire d’un immeuble peut l’affecter en hypothèque. Par ailleurs, ce constituant doit avoir la capacité exigée pour les actes de disposition. Ainsi, l’hypothèque constituée sur le bien d’autrui est nulle. Cependant, l’hypothèque constituée par le gérant d’une société, sur son bien propre, pour la garantie d’une dette de la société n’est pas nulle[1]. Cependant, l’article 194 apporte quelques aménagements à la condition de la propriété de l’immeuble en disposant globalement que même ceux ne disposant pas d’un droit de propriété définitivement établi peuvent, sous réserve de l’indication des modalités qui affectent leur droit, constituer une hypothèque soumises aux mêmes modalités[2]. Dire que l’immeuble doit appartenir au constituant signifie aussi que l’immeuble doit déjà exister et être immatriculé au nom du constituant dans la mesure où  c’est l’immatriculation qui confère la propriété immobilière, notamment en droit camerounais. C’est sans doute pour cette raison que l’alinéa 1er de l’article 192 précise que « Sauf disposition contraire, seuls les immeubles présents et immatriculés peuvent faire l'objet d'une hypothèque ».
  • Les créances garanties par l’hypothèque peuvent être présentes ou futures : il n’est donc pas exigé que la créance existe déjà au moment de la constitution de l’hypothèque. Bien que l’hypothèque soit une sûreté accessoire, son existence peut précéder celle de la créance dont elle garantit l’exécution. Mais, si pour finir, cette créance ne voit pas le jour, l’hypothèque deviendra caduque.
  • Les créances garanties par l’hypothèque doivent être déterminées ou déterminables : l’autre aspect du caractère spécial de l’hypothèque c’est la détermination des créances garanties. Cette règle vise assurer un certain ordre dans les relations entre le débiteur et ses différents créanciers éventuels. L’hypothèque confère à son titulaire un droit de préférence. Les créanciers de rang inférieur ne bénéficient de ce droit de préférence que sous réserve que le rang prioritaire ait produit tous ses effets. En d’autres termes, les créanciers de rang inférieur ne prétendent au paiement qu’après que le créancier de rang prioritaire ait été satisfait. Il est donc juste qu’on encadre bien l’étendue du droit de préférence du créancier prioritaire. C’est en ce sens que le législateur pose que chaque droit de préférence ne vaut que dans la limite du montant de la créance indiquée dans la convention d’hypothèque correspondante. Ainsi, si le créancier a par la suite vu naître d’autres créances sur le même débiteur, il ne saurait se prévaloir de son rang de préférence initial pour assurer le recouvrement de ces dernières par priorité sur les autres créanciers inscrits entre temps.
  • L’hypothèque est indivisible : cette règle ne ressort pas expressément de la définition donnée par l’article 190, pourtant, il s’agit d’un caractère fondamental de l’hypothèque en droit de l’OHADA. Elle est consacrée à l’article 193 qui dispose : « L'hypothèque est indivisible par nature et subsiste totalement sur les immeubles affectés jusqu'à complet paiement et malgré la survenance d'une succession ». L’indivisibilité de l’hypothèque ainsi consacrée est une règle qui profite au créancier et signifie que, tant que la créance n’est pas totalement payée, l’hypothèque est maintenue dans sa totalité. Autrement dit, la totalité de l’hypothèque garantit tant la créance dans sa totalité que chacun de ses atomes. En cas de décès du débiteur, chaque héritier demeure tenu de toute la dette vis-à-vis du créancier. Il n’y a pas lieu au cantonnement en cas de paiement partiel. Cependant cette règle ne s’applique pas uniformément à toutes les variantes de l’hypothèque. Ce qui nous introduit dans une petite comparaison des trois variantes consacrées par le législateur.

   II.            Comparer l'hypothèque conventionnelle, judiciaire et légale

L’alinéa 2 de l’article 190 dispose que l’hypothèque « est légale, conventionnelle ou judiciaire ».

 

  • Ces trois variantes partagent l’essentiel du régime de l’hypothèque en commun. En effet, l’article 191 précise que « sauf disposition contraire, les règles applicables aux hypothèques conventionnelles s'appliquent également aux hypothèques forcées ». Ainsi, on peut observer que l’hypothèque, qu’elle soit légale, conventionnelle ou judiciaire :

-         a toujours une nature immobilière en ce qu’elle ne peut porter que sur un ou plusieurs immeubles ;

-         a toujours un caractère spécial ;

-         n’est opposable aux tiers qu’autant qu’elle est inscrite au livre foncier (art. 195 AUS),

-         confère à son titulaire un droit de suite et un droit de préférence (art. 197 AUS) etc.

 

  • Ces variantes se distinguent essentiellement au niveau de leurs sources : l’hypothèque conventionnelle nait de la volonté des parties et est constatée dans un accord de volonté des parties passé sous la forme notariée alors que les hypothèques forcées (légales ou judiciaires), sont imposées au débiteur et sont constatées par une décision de justice. Mais, au fond, l’hypothèque légale tire sa source de la loi dans la mesure où l’office du juge consiste seulement à vérifier que les conditions posées par la loi sont réunies, alors que dans le cadre de l’hypothèque judiciaire, le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation.
  • Possibilité de constituer une hypothèque conventionnelle sur un immeuble futur alors que cela n’est pas possible pour les hypothèques forcées.
  • On peut aussi relever que l’action en réduction de l’assiette est possible dans le cas de l’hypothèque judiciaire (art. 218 et 220 AUS) alors qu’elle n’est pas possible dans le cas des hypothèques conventionnelles ou légales. La réduction n’est pas possible dans le cas de l’hypothèque légale, peut-être parce que d’une part c’est le législateur qui détermine l’assiette des hypothèques légales et donc le juge n’est point compétent pour en ordonner la réduction ; d’autre part aussi, il peut être avancé pour justifier l’impossibilité de réduction le fait que, dans le cas de la plupart des hypothèques légales, il y a une sorte de lien de connexité entre la créance et les immeubles affectés (cas des vendeurs échangistes et copartageants et cas des architectes, entrepreneurs et autres personnes employées pour édifier, réparer ou reconstruire des bâtiments).

III.            Commenter l'arrêt ci-joint: Tribunal de première instance de Yaounde-Ekounou, ordonnance n° 224 du 04 juin 2013, Amougou Albert Mathieu Thomas c/ Dinangue Songue Mitchell)

Nous Président, juge des référés,

-          Vu l’ordonnance n°556/12 du 09 octobre 2012 ;

-          Vu l’exploit introductif d’instance ;

-          Vu les articles 136 et suivants de l’Acte uniforme OHADA sur les sûretés ;

-          Vu la loi n°2006/015 du 29 décembre 2006 et ses textes modificatifs subséquents, portant organisation judiciaire ;

-          Vu les pièces du dossier de la procédure ;

-          Oui les parties en leurs fins, moyens et conclusions ;

-          Attendu que suivant exploit non encore enregistré du 10 octobre 2012 du ministère de Maître TCHINDOU MEKIAGE Micheline, Huissier de justice à Yaoundé, et en vertu de l’ordonnance susvisée, sieur AMOUGOU Albert Mathieu Thomas a fait assigner devant monsieur le Président du Tribunal de première instance de céans, juge des référés, sieur DINANGUE SONGUE Mitchell aux fins de voir, ordonner la rétractation de l’ordonnance n°389/12 du 23 août 2012 et de mainlevée de l’hypothèque provisoire sur l’immeuble objet du titre foncier n°20016/Mfoundi ;

-          Attendu qu’au soutien de son action, sieur AMOUGOU Albert Mathieu Thomas fait valoir qu’en vertu de l’ordonnance n°383/12 du 28 août 2012, sieur DINANGUE SONGUE Mitchell a été autorisé à faire inscrire une hypothèque judiciaire sur le titre foncier n°20016/Mfoundi ;

-          Que cette mesure a été prescrite pour sûreté et avoir paiement de la somme de quarante-quatre millions de francs ;

-          Que sieur DINANGUE SONGUE Mitchell n’a pas assigné en validité ladite hypothèque dans le délai d’un mois ayant suivi la délivrance de l’ordonnance violant ainsi les dispositions de l’article 136 alinéa 3[3] de l’Acte uniforme OHADA portant organisation des sûretés ;

-          Que le délai de saisine du juge du fond n’a pas été notifié dans la quinzaine comme l’exige l’article 140 alinéa 2 de l’Acte uniforme sus évoqué ;

-          Qu’au fond, la créance dont se prévaut le défendeur n’est pas fondée ;

-          Qu’au regard du préjudice occasionné par la mesure prescrite la rétractation de l’ordonnance n°389/12 du 22 août 2012 et la mainlevée de l’hypothèque sur le titre foncier n°20016/Mfoundi ;

-          Attendu que sieur DINANGUE SONGUE Mitchell réplique que l’exploit introductif d’instance a visé une ordonnance autorisant à assigner à bref délai autre que celle du juge des requêtes ;

-          Que les articles 136 alinéa 3 et 140 de l’Acte uniforme OHADA sur les sûretés, évoqués par le demandeur sont inapplicables au cas d’espèce ;

-          Que cependant, l’ordonnance querellée a mentionné le délai imparti au requérant pour assigner au fond ;

-          Que cette ordonnance a été signifiée à sieur AMOUGOU Albert ;

-          Que quant au fond, la créance dont il se prévaut est justifiée par un contrat de mise en valeur de l’immeuble objet du titre foncier n°20016/Mfoundi ;

-          Que l’inexécution des obligations contractuelles par le demandeur est à l’origine du litige ;

-          Qu’icelui n’est pas fondé en son action ;

-          Attendu que toutes les parties concluent ;

-          Qu’il y a lieu de statuer contradictoirement à leur égard ;

EN LA FORME

-          Attendu que le défendeur évoque une erreur matérielle dans l’indication de l’ordonnance ayant autorisé à assigner à bref délai ;

-          Qu’en se prévalant d’un tel moyen le défendeur n’indique pas le préjudice par lui subi ;

-          Qu’au demeurant cette fin de non-recevoir est soutenue en même temps que les moyens au fond ;

-          Que l’article 97 alinéa 1 du Code de procédure civile et commerciale énonce que toutes les fins de non-recevoir seront déclarées non recevables si elles sont présentées après qu’il aura été conclu au fond ;

-          Qu’il convient de rejeter le moyen et de recevoir sieur DINANGUE SONGUE Mitchell en son action ;

-          Attendu que les dispositions de l’Acte uniforme OHADA sur les sûretés visées par le défendeur sont inapplicables en l’espèce ;

-          Qu’elles sont relatives au nantissement de compte bancaire ;

-          Qu’il convient de rejeter les moyens de sieur AMOUGOU Albert Mathieu Thomas et déclarer régulière l’inscription hypothécaire querellée ;

-          Attendu que le demandeur ne remet pas en cause l’accord avec sieur DINANGUE SONGUE Mitchell quant à la réalisation des travaux de viabilisation de l’immeuble objet du titre foncier n°20016/Mfoundi ;

-          Que sieur AMOUGOU Albert Mathieu Thomas conteste la nature des travaux exécutés et le montant sollicité par le défendeur ;

-          Qu’alors, le principe de la créance, résultant des travaux exécutés par le défendeur, n’est pas contesté ;

-          Attendu que l’article 213 alinéa 1 de l’Acte uniforme OHADA sur les sûretés, admet le principe de la créance, autorisant l’inscription provisoire d’hypothèque ;

-          Qu’en cela l’alinéa 2 énonce que l’ordonnance impartit un délai au créancier pour saisir la juridiction du fond ;

-          Que cette juridiction détermine définitivement le bien fondé et le montant de la créance ;

-          Que le principe de la créance étant admis en la cause, c’est à bon droit que le juge des requêtes a ordonné l’inscription provisoire d’hypothèque sur le titre foncier n°20016/Mfoundi objet de la transaction entre les parties ;

-          Qu’il convient de dire sieur AMOUGOU Albert Mathieu Thomas non fondé en sa demande ;

-          Qu’il y a lieu d’ordonner le maintien de ladite inscription jusqu’à l’issue de la procédure au fond relative à la créance dont se prévaut le défendeur ;

-          Attendu que la partie qui succombe est condamnée aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

-          Statuant publiquement, contradictoirement en matière de référé et en premier ressort ;

-          Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence :

Par provision,

-          Recevons sieur AMOUGOU Albert Mathieu Thomas en son action ;

-          L’y disons cependant non fondée ;

-          Prononçons et ordonnons le maintien de l’hypothèque judiciaire autorisée sur le titre foncier n°20016/Mfoundi suivant ordonnance n°389/12 du 23 août 2012 ;

-          Condamnons le demandeur aux dépens dont distraction au profit de Me Yolande NGO MINYOGOG, Avocat aux offres de droit  (…).

 

FICHE DE LA DÉCISION

Juridiction : Président du Tribunal de Première Instance de Yaoundé-Ekounou[4],

 

Nature de la décision : Ordonnance de référé

 

Date de la décision : 04 juin 2013

 

Parties et qualités : AMOUGOU ALBERT MATHIEU THOMAS (Demandeur) et DINANGUE SONGUE MITCHELL (Défendeur)

 

Faits : Par un contrat, les Sieurs Dinangue et Amougou ont convenu de la mise en valeur de l’immeuble objet du titre foncier n°20016/Mfoundi. Seulement, Sieur Amougou n’a pas exécuté les obligations que ledit contrat mettait à sa charge, ce qui, d’après Sieur Amougou, a fait naître la créance litigieuse.

 

Procédure : Pour avoir sûreté et paiement de la somme de quarante-quatre millions de francs, somme dont il prétend être créancier vis-à-vis de Sieur Amougou du fait de l’inexécution de ses obligations contractuelles, Sieur Dinangue Songue Mitchell a fait procéder, en vertu de l’ordonnance n°389/12 du 23 août 2012, à une inscription provisoire d’hypothèque sur l’immeuble objet du titre foncier n° 20016/Mfoundi. Après avoir été notifié de l’ordonnance autorisant l’inscription provisoire, Sieur Amougou a immédiatement saisi le jugé de référé.

 

Prétentions et arguments : Deux prétentions ont été élevées par le demandeur en référé : dans un premier temps, il a sollicité la rétractation de l’ordonnance et dans un second temps il demandé que mainlevée de l’inscription provisoire litigieuse soit ordonnée. Au soutien de ces prétentions, il avance d’abord que Sieur Dinangue n’a pas assigné en validité de ladite hypothèque dans le délai indiqué par l’article 136 alinéa 3[5] de l’Acte uniforme OHADA portant organisation des sûretés, ensuite, il relève que le délai de saisine du juge du fond n’a pas été notifié dans la quinzaine comme l’exige l’article 140 alinéa 2 de l’Acte uniforme sus évoqué, enfin, que la créance dont se prévaut le défendeur n’est pas fondée. Pour sa part, Sieur Dinangue invoque une erreur matérielle qui se serait glissée dans l’acte de notification de la décision d’autorisation ; par ailleurs, il soutient que les dispositions invoquées par le demandeur sont inapplicables en l’espèce, que l’ordonnance a bien été notifiée et que le délai imparti a été porté à la connaissance du demandeur, enfin, que la créance dont il se prévaut étant justifiée, il convient de débouter le demandeur.

 

Problème juridique : deux questions :

1-      La non-signification dans les délais est-elle un motif pouvant entraîner la rétractation de l’ordonnance d’inscription provisoire ?

2-      Pour justifier une inscription provisoire d’hypothèque, la preuve du caractère fondé et liquide de la créance est-elle impérative ? Ou mieux, le juge des référés doit-il rétracter une ordonnance qui se fonde sur la simple apparence d’une créance pour autoriser, au profit du prétendu créancier, l’inscription d’une hypothèque provisoire sur l’immeuble du prétendu débiteur ?

 

Solution : Pour la première question, le juge tend à dire que le motif invoqué ne vicie pas automatiquement l’ordonnance. Et pour la seconde question, il répond par la négative au motif que la seule preuve du caractère apparemment fondé de la créance suffit pour que l’ordonnance soit valable. Le juge dit en effet : « le principe de la créance étant admis en la cause, c’est à bon droit que le juge des requêtes a ordonné l’inscription provisoire d’hypothèque sur le titre foncier n°20016/Mfoundi objet de la transaction entre les parties ».

 

I-                   LE REJET DES VICES DE FORME ET DE PROCÉDURE INVOQUÉS

Pour soutenir ses prétentions, Sieur Amougou a invoqué deux principaux arguments relatifs à la forme ou à la procédure. Si l’un des arguments reposait sur des fondements textuels absolument erronés (B), l’autre qui paraissait manifeste a cependant été rejeté parce que résultant d’une erreur matérielle n’ayant causé aucun préjudice au demandeur (A)

A-    L’excuse de l’erreur matérielle du créancier n’ayant entrainé aucun préjudice

B-    L’inapplicabilité des articles 136 et 140 en l’espèce

II-                LA VALIDATION DE L’ORDONNANCE QUERELLEE

L’hypothèque judiciaire peut être ordonnée dès lors que la créance paraît fondée en son principe (A), il en est ainsi lorsque le débiteur ne conteste pas le principe de la créance cause de la demande d’inscription (B).

A-    La suffisance du caractère apparemment fondé de la créance (la seule exigence légale d’une créance apparemment fondée en principe)

B-    La non-contestation du principe de la créance par le demandeur

 

 

Dr TCHABO SONTANG Hervé Martial,

Chargé de Cours, FSJP, Université de Dschang

 



[1] TGI M’Foundi, jugement civil n° 179 du 23 janvier 2002, YATHOU Anne Marie et autres c/ Standard Chatered Bank, observations H. M. TCHABO SONTANG, Juridis Périodique, n° 96, octobre-novembre-décembre 2013, pp. 61-68.

[2] « Ceux qui n'ont sur l'immeuble qu'un droit soumis à condition, résolution, ou rescision régulièrement publiées ne peuvent consentir qu'une hypothèque soumise aux mêmes conditions, résolutions ou rescisions.

L’hypothèque d’un immeuble indivis conserve son effet quel que soit le résultat du partage, si elle a été consentie par tous les indivisaires. Dans le cas contraire, elle ne conserve son effet que dans la mesure où l’indivisaire qui l’a consentie est, lors du partage, alloti de l’immeuble indivis ou, lorsque l'immeuble est licité à un tiers, si cet indivisaire est alloti du prix de la licitation.

L’hypothèque d’une quote-part dans un ou plusieurs immeubles indivis ne conserve son effet que dans la mesure où l’indivisaire qui l’a consentie est, lors du partage, alloti du ou de ces immeubles indivis ; elle le conserve alors dans toute la mesure de cet allotissement, sans être limitée à la quote-part qui appartenait à l’indivisaire qui l’a consentie  ; lorsque l’immeuble est licité à un tiers, elle le conserve également si cet indivisaire est alloti du prix de la licitation ».

[3] C’est peut-être l’article 213, alinéa 3 qui aurait dû être visé. Cette partie a continué à invoqué les dispositions de l’ancienne version de l’acte uniforme alors que le contentieux est né sous l’empire de la version modifiée de 2010 dont les dispositions étaient applicables au cas d’espèce. Par ailleurs, cette partie ou son avocat a fait preuve de beaucoup de laxisme en n’indiquant pas le contenu exact, en n’articulant pas  le texte cité, ce qui aurait pu permettre au juge de l’apprécier autrement.

[4] Il s’agit d’une procédure de référé ; en cette matière ce n’est pas le TPI qui est compétent, mais le Président du TPI. On parle en effet de la juridiction présidentielle.

[5] C’est peut-être l’article 213, alinéa 3 qui aurait dû être visé. Cette partie a continué à invoquer les dispositions de l’ancienne version de l’acte uniforme alors que le contentieux est né sous l’empire de la version modifiée de 2010 dont les dispositions étaient applicables au cas d’espèce. Par ailleurs, cette partie ou son avocat a fait preuve de beaucoup de laxisme en n’indiquant pas le contenu exact, en n’articulant pas  le texte cité, ce qui aurait pu permettre au juge de l’apprécier autrement.



25/01/2016
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