Les petites notes

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La classification des biens

La classification des biens

I-  Notes

* Le mot ‘’Biens’’ peut être défini de différentes manières. Il renvoie à l’idée d’une valeur dont une personne profite. Il signifie aussi des choses matérielles susceptibles d’appropriation. Relativement à une personne, ce terme (biens) fait référence à l’ensemble des éléments mobiliers et immobiliers constituant l’actif du patrimoine ; ces éléments peuvent être des choses qui lui appartiennent (c'est-à-dire sur lesquelles elle exerce un droit de propriété) ou simplement des droits (autre que la propriété) dont elle est titulaire (biens incorporels).

* La première classification des biens se fait selon la distinction biens meubles[1] et biens immeubles[2]. En effet, selon l’article 516 CC. « Tous les biens sont meubles ou immeubles » ; cette distinction semble tenir compte du critère physique des biens. Ainsi, sont meubles, les biens susceptibles de déplacement et immeubles ceux insusceptibles de déplacement. De l’article 518 selon lequel, « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature » ; on déduit en général qu’est immeuble la terre et tout ce qui s’y rattache et s’y incorpore. Autrement dit, sont immeubles par nature, la terre et tous ses prolongements naturels ou artificiels.

* Cette distinction entraîne des conséquences importantes :

-        La propriété mobilière se présume (art. 2279 cc. qui présume le possesseur d’un meuble propriétaire) alors que la propriété immobilière ne se présume pas (seul le titre foncier constitue en droit camerounais la preuve de la propriété immobilière).

-        Les droits mobiliers se constituent en  général sans publicité alors que les droits sur les immeubles pour être opposables ont besoin d’être publiés au livre foncier. Mais certains meubles sont soumis au régime de la publicité (aéronefs, bateaux…) à cause de leur grande valeur et de leur grande mobilité ; cette publicité a pour objet de les localiser sur le plan administratif (on dira pour un bateau immatricule au Cameroun, qu’il ‘’bât pavillon camerounais’’).

-        L’affectation d’un bien meuble à la garantie d’une obligation se fait en général par la dépossession[3] du propriétaire dudit bien alors que l’affectation d’un immeuble à la garantie d’une obligation se fait par l’inscription au livre foncier de la convention d’hypothèque (sans dépossession du propriétaire).

-        Alors que les biens meubles sont susceptibles de vol, les immeubles quant à eux sont insusceptibles de soustraction, donc de vol.

-        Alors que les biens meubles peuvent s’approprier par la prescription, les droits immobiliers ne sont pas, en principe, susceptibles de prescription.

-        En matière de droit international privé, la vente d'un bien meuble corporel relève de la loi de l'État où le vendeur a sa résidence ou son établissement, sous réserve de l'accomplissement de certaines conditions particulières. À l'opposé, la vente d'un bien immeuble est régie par la Lex rei site (loi de l'État où il est situé).

-        Le législateur a plus tendance à protéger les immeubles que les meubles. Par exemple, alors que l’action en rescision pour cause de lésion est possible en matière de vente immobilière (art. 1674 cc.) elle n’est pas évidente en matière mobilière.

-        Certains droits réels sont toujours soit mobiliers (gage), soit immobiliers (servitudes, droit d’habitation, hypothèques). Cependant il est des droits réels qui portent indistinctement tant sur les meubles que sur les immeubles (droit de propriété, usufruit, droit d’usage…).

-        Les biens incorporels sont tous des meubles.

Cette classification, certes la plus importante, n’est ni unique, ni absolue.

 

  • La relativisation de la distinction meuble / immeuble

Dans certains cas, les biens relèvent du régime de la catégorie inverse: les biens meubles sont ainsi parfois traités comme des biens immeubles (Immobilisation par destination) et les biens immeubles traités comme des biens meubles (meubles par anticipation)

-        Les immeubles par destination : Certains biens, meubles par nature en application du critère précédent (fixité ou non) seront qualifiés d’immeubles parce que leur condition est d’être finalement utilisée sous forme immobilière[4]. De façon simple, on entend par immobilisation part destination l’opération par laquelle un bien meuble par nature est traité en droit comme un immeuble car étant l’accessoire d’un bien ou d’un ensemble de biens immobiliers dont on souhaite conserver la cohérence immobilière. Exp.  Les tracteurs affectés à l’exploitation d’une ferme agricole.

-        Sans qu’il s’agisse vraiment d’immeubles par destination, l’Art. 525 al. 4 du code civil dispose que les statues sont immeubles lorsqu’elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu’elles puissent être enlevées sans fracture ni détérioration. Dont la qualification d’immeuble ici ne dépend pas forcément de la réunion des conditions de l’immobilisation par destination.

-      Les meubles par anticipation : Certains biens, immeubles selon le critère physique (la fixité), destinés à devenir des meubles (les fruits d’un arbre, les plantes…), sont vus par le droit comme des meubles malgré leur état présent d’immeuble[5] et ils sont appelés meubles par anticipation. La vente d’une coupe d’arbres non abattus est mobilière[6], cependant, l’acquéreur ne pourrait en avoir la possession qu’après l’abattage. D’après l’article 520 du code civil, « les récoltes pendantes par les racines, et les fruits des arbres non encore recueillis, sont pareillement immeubles.

Dès que les grains sont coupés et les fruits détachés, quoique non enlevés, ils sont meubles ».

-        Les cas de subrogation réelle : il y a subrogation réelle lorsqu’un bien nouveau remplace un bien ancien, le bien nouveau est alors soumis au régime juridique du bien ancien (même s’ils n’ont pas la même nature). Ainsi, l’indemnité d’assurance d’un immeuble détruit est vue comme un immeuble (bien qu’il s’agisse d’une somme d’argent, elle remplace un immeuble et épouse en conséquence son régime juridique).

  • Autres critères de distinction :

-        Le critère de l’appropriation : selon ce critère, on distingue

  • Les choses sans maîtres (choses qui n’ont pas de propriétaires), en principe, on ne peut pas donner à ces choses le titre de ‘’bien’’, lequel suppose en principe que la chose ait été appropriée. Une chose peut être sans maître de façon permanente (cas des choses communes comme l’air, qui appartiennent à tous, qui ne font l’objet d’aucun droit de propriété exclusif.) ou précaire (res nullius : choses qui bien que sans maître actuellement, peuvent en avoir d’un moment à l’autre exp. Le gibier). On distingue aussi les épaves (choses perdues) et les choses abandonnées (jetées après avoir été appropriées).
  • Les choses appropriées, ce sont des biens, elles font l’objet d’un droit de propriété et leur propriétaire peut en disposer librement à moins qu’il ne s’agisse des biens hors du commerce ou inaliénables (biens sur lesquels le propriétaire n’a pas de véritable pouvoir de disposition).

-        Le critère de l’utilisation : selon ce critère on distingue

  • Biens fongibles et corps certains : les premiers sont des biens interchangeables, parce que identiques et équivalentes entre elles (l’argent…) alors que les seconds sont des biens qui, à cause des spécificités qu’ils présentent, ne peuvent être remplacés n’importe comment (un tableau de Picasso, la Troisième Symphonie de Beethoven…). Alors que les obligations portant sur des objets fongibles peuvent être compensées, celles portant sur des objets non fongibles ne le peuvent pas en principe. D’autre part, le transfert de propriété d’un corps certain se fait instantanément au moment de la conclusion du contrat alors que s’agissant des biens fongibles, le transfert n’a lieu que lorsque la chose a été individualisée. Mais, retenons que les parties peuvent voir des choses fongibles comme ne l’étant pas et inversement.
  • Biens consomptibles et biens non consomptibles : les biens consomptibles sont ceux dont l’usage entraîne une détérioration, une dégradation, une diminution de valeur (allumettes, denrées alimentaires…); on ne peut user de ces biens qu’en exerçant l’abusus. Les biens non consomptibles quant à eux sont des biens qui ne se dégradent pas au premier usage (véhicule…). Alors que les biens consomptibles sont insusceptibles de prêt à usage et d’usufruit, ceux non consomptibles peuvent bien faire l’objet d’un prêt à usage et d’usufruit.
  • Biens frugifères et biens non frugifères : les premiers sont susceptibles de donner des fruits[7] de façon périodique et sans altération appréciables de sa substance (immeuble d’habitation pour les loyers, un arbre fruitier…). Les seconds sont insusceptibles de produire des fruits (denrées alimentaires…).

-        Le critère du statut du propriétaire : on distingue les biens publics des biens privés. Les biens publics sont ceux qui appartiennent à l’État et aux autres personnes morales de droit public constitués en domaines public, privé de l’État ou national. Les biens du domaine public sont régis par les ordonnances de 1974 et les textes subséquents. Ils sont inaliénables, insaisissables et imprescriptibles. Alors que les biens privés sont des biens appartenant à des particuliers.

-        Le critère de la forme : on distingue ici les biens corporels (biens qui ont un corps, qui sont palpables… ces biens peuvent être mobiliers ou immobiliers) et les biens incorporels (biens qui n’ont vraiment pas de corps, biens ou valeurs insusceptibles d’appréhension matérielle, voire de possession. Exp. Une créance, un fonds de commerce, les droits d’associés… ils sont soumis au régime des meubles).

 

LE RÉGIME DE L’IMMOBILISATION PAR DESTINATION

     I- Les conditions de l’immobilisation par destination

Deux séries de conditions sont nécessaires pour qu’un meuble devienne un immeuble par destination

ü  Conditions subjectives

-l’appartenance du meuble et de l’immeuble au même et unique propriétaire[8].

-la volonté du propriétaire

ü  Conditions objectives

La nature originelle des biens en cause : Seul un meuble par nature lié à un immeuble par nature peut devenir un immeuble par destination.

Les deux procédés d’immobilisation

-l’affectation du bien à l’exploitation du fonds[9] (art. 524 al. 1 cc[10].)

-l’incorporation à perpétuelle demeure[11] (art. 524 in fine et 525 cc[12].)

 

II- Les effets de l’immobilisation par destination

ü  Le régime unifié : le sort commun du meuble avec l’immeuble[13] (la règle accesorium sequitur principale conduit à assimiler le meuble à l’immeuble[14])

-cas de vente

-cas de saisie, cas d’hypothèque[15].

ü  La résurgence du caractère mobilier de l’immeuble par destination[16]

-la désaffectation

-l’immeuble par destination est susceptible de vol

-la possibilité d’actes séparés. L’immeuble par destination peut, dans certains cas, faire l’objet d’une sûreté mobilière[17].

-Possibilité, certes limitée[18], de saisir l’immeuble par destination en dehors de toute saisie de l’immeuble principal. Dans ce cas, ce sera par le mécanisme de la saisie mobilière.

 

 

TCHABO SONTANG Herve Martial,

Assistant, Droit Privé, FSJP Université de Dschang.



[1] La catégorie des biens meubles couvre trois variantes : les biens meubles par nature (art. 528 CC), les biens meubles par détermination de la loi (art. 529 CC) et les biens meubles par anticipation (voir par exemple art. 520, al. 2 CC).

[2] La catégorie des biens immeubles couvrent aussi trois variantes : les biens immeubles par nature (art. 517 CC), les biens immeubles par destination (art. 524 CC) et les biens immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent à l’instar des hypothèques et des servitudes (art. 526 CC).

[3] Mais le législateur consacre de plus en plus des sûretés mobilières sans dépossession (Nantissements du fonds de commerce, des véhicules automobiles, etc.).

[4] Cf. RICCI (J-C), Introduction à l’étude du droit, coll. Les Fondamentaux, Hachette Supérieur, 1993, p. 102.

[5] « … leur destin final est d’être utilisés ou consommés sous la forme mobilière ». Idem. p. 103

[6] En réalité, il n’a pas acheté l’arbre, mais une coupe, c’est-à-dire un morceau issu de l’arbre.

[7] Un fruit est un bien nouveau produit par la chose elle-même. Revenu périodique qu’une chose fournit sans altération ni diminution sensible de sa substance. Ils peuvent être naturels (produit spontané de la terre comme les champignons… aussi le produit et le croit des animaux) ou artificiels (obtenus par la culture) cf. art. 583 cc. Le fruit s’oppose au produit (on ‘n’obtient le produit qu’en altérant la substance du bien). Cependant pour bien faire la différence, il faut bien retenir les critères. Les fruits se caractérisent par leur régularité (ainsi, une carrière régulièrement exploitée donne des fruits et non des produits (art. 598 CC). Selon le Doyen CARBONNIER, la périodicité de la production masque l’épuisement progressif de la substance (Cf. CARBONNIER (J.), Droit civil, T. 3, Les Biens, Thémis, 1992). S’agissant des produits, ils se singularisent par le caractère irrégulier de leur survenance et le fait qu’ils entament la substance du capital.

[8] Le propriétaire doit être connu. Ainsi, lorsque la personne qui a procédé aux aménagements n’a pu être déterminée, l’immobilisation par destination ne peut être admise (Reims, 1er déc. 1975, JCP 1977, IV, 42). Aussi, le meuble doit être situé en totalité sur un fonds appartenant au même propriétaire (Paris 26 nov. 1964, D. 1965, somm. 49)

[9] Ne sont immeubles par destination que les objets absolument indispensables et affectés directement à l’exploitation du fonds (Req. 23 mars 1926 : DP 1928, 1, 22.). Ainsi en est-il d’un matériel dont le retrait du fonds entraîne l’arrêt au moins d’une partie de l’exploitation (Civ. 1ère, 11 juin 1965, JCP, 1965, IV, 101).

Malgré le silence du législateur sur la question de l’affectation à une exploitation commerciale, la jurisprudence admet que les biens meubles affectés à une exploitation commerciale soient considérés comme des immeubles par destination lorsqu’ils ont été placés dans l’immeuble par le propriétaire pour le service de son fonds (Civ. 3ème, 29 oct. 1984, Bull. III, n° 177, p. 138 pour le cas d’un hôtel)

[10] Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds, sont immeubles par destination.

[11] Ne constitue pas un immeuble par destination les radiateurs électriques vissés et reliés à l’installation électrique par des dominos (Civ. 3ème, 7 juill. 1981, D. 1983, IR 13, obs. A. Robert).

[12] Sont aussi immeubles par destination, tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure (art  524 in fine CC). Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpé­tuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés (Art. 525).

[13] Le principe c’est que : une fois, l’immobilisation par destination réalisée, les meubles dont il s’agit doivent être compris de plein droit dans les opérations juridiques portant sur l’immeuble auquel ils sont affectés. Il en est ainsi en cas de vente, de saisie ou d’hypothèque de l’immeuble ; dans tous ces cas, l’immeuble par destination est aussi concerné.

[14] Il a été décidé que dès lors qu’un séchoir est rattaché à des éléments immobiliers spécialement édifiés pour les recevoir, les matériaux constitutifs ont été incorporés au fonds et n’existent plus en nature de sorte qu’ils ne peuvent plus être revendiqués sur la base d’une clause de réserve de propriété (Com. 6 janv. 1987, D. 1987, 242, note Prévault). La raison ici est que ces objets sont devenus immeubles. Mais, il ne s’agit pas dans le cas d’espèce d’une immobilisation par destination car l’exigence selon laquelle, le meuble par nature et l’immeuble principal doivent tous deux appartenir au même propriétaire n’est pas satisfaite. En effet, en cas de réserve de propriété, le bien qui en fait l’objet demeure la propriété du vendeur jusqu’au complet paiement de son prix par l’acquéreur. Donc, dans un tel cas, et avant paiement complet, les deux biens ont des propriétaires distincts. La situation qui est concernée ici est celle prévue par l’article 525 in fine du code civil qui dispose que : « Quant aux statues, elles sont immeubles lors­qu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu'elles puissent être enlevées sans fracture ou détérioration ».

[15] L’hypothèque s’étend aux biens immobilisés par destination postérieurement à sa constitution (Civ. 1er mai 1906, DP. 1909, 1, 345). Mais, si les créanciers hypothécaires ont laissé procéder à la vente séparée des immeubles par nature, les juges peuvent en déduire qu’ils ont renoncé à se prévaloir de leur droit de préférence sur les immeubles par destination vendus séparément (com. 18 mai 1978, Bull. IV, n° 138).

[16] La réalité c’est que malgré le principe qui est celui de soumettre les deux biens à un même régime juridique, il est à relever que l’immeuble par destination conserve toujours quelque chose de sa nature originelle.

[17] En principe, ne saurait être compris dans un nantissement, un objet devenu immeuble par destination (Crim. 26 oct. 1960, JCP, 60, IV, 166). Mais, par exception, les créanciers nantis sur l’outillage et le matériel d’équipement conservent leur privilège si le bien grevé devient immeuble par destination.

[18] De la lecture combinée des articles 327 et 328 du Code de procédure civile, il ressort que les immeubles par destination pourront être saisis pour aliments fournis à la partie saisie, ou sommes dues aux fabricants ou vendeurs desdits objets, ou à celui qui aura été prêté pour les acheter, fabriquer ou réparer…



05/07/2020
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